楼市如棋局。2018年,“房住不炒”成为地产人的“口头禅”,房子逐渐回归居住本质,房地产高增长时代落幕已成共识,然而,房企的步伐却丝毫没有慢下来的征兆,开疆拓土,攻城略地,雄心勃勃。


乐居网2018年中系列访谈,邀请资深地产大咖——方圆房服集团副总经理徐鹏、方圆房服集团新房事业部副总经理冯少艳,与你一同回顾上半场的激烈角逐,研判下半场的机遇与挑战。


乐居:经历多轮调控,行业基本面变化,市场风向随之转变。你觉得今年清远楼市最大的变化是什么?


徐鹏:其实去年“金九银十”之后,清远楼市已经进入了一个调整期,最明显的表现是成交量下滑很多,但价格保持稳定,今年上半年的主旋律是“继续调整”。从数据上看,清城区住宅网签套数和去年下半年基本持平、网签价格略有上涨。我们在一线亲身体验的是:春节期间返乡置业的热度明显不及去年同期,一直到4月份,市场热度才有所回升并趋于稳定。


乐居:引发变化的主要原因是什么?


徐鹏:可以说“成也萧何败也萧何”,清远市场去年前三季度那么火,得益于广州的外溢客户,特别是“330新政”后,在各方力量的牵引和推动下,受广州限购收紧影响的一大批客户外溢到了清远,造就了清远楼市的快速繁荣。去年我们代理的中恒公园大地和天福花园,9成客户来自广州,单月单盘成交量最高达到500套。但去年11月份以来,清远楼价已经升到了一个比较高的位置,并且外地客户首付不断提高,外地客户快速减少,本地购买力又未能及时跟进,进入调整期是必然的。


乐居:2018年,当市场不再能“躺着卖房”的时候,你们采取了怎样的策略?


冯少艳:面对全新的市场环境,我们也制定了应对策略:不完全依赖渠道、外地客,更重视本地客。上半年我们代理的朝南维港天悦,通过创新的全民营销,老带新、销售自拓等多方并举,深挖本地需求,取得了不俗的成绩,今年上半年成交500余套。


乐居:对于下半年清远楼市,你会作出怎样的预判?


徐鹏:下半年,调控力度有加大的可能、“银根”可能继续收紧、大量新货将于第四季度集中上市,短期来看,清远楼市不管是价格还是去化速度,都要承压;特别是“731会议”之后,楼市承受的压力会更大,调整还会继续。


但从长远来看,随着广清一体化的逐步落实,我依然看好清远楼市。


自进入调整期以来,去年那种“躺着卖房”的景象已经不再;随着调整的继续深入,变化不仅在销售环节,在开发环节也会有很大变化,综合实力强的品牌房企会胜出,品牌、产品、服务均好的优质楼盘会更抢手,两极分化会更明显,简单点讲,调整会带来洗牌。


乐居:市区房价连续9个月企稳“九字头”,一定程度上冷却了投资客的热情。你认为,现在投资清远,还有机会吗?


徐鹏:我们要区别投资和投机。我们不鼓励通过短期买卖房产获利。但随着广清同城利好的兑现,清远城市面貌大大改善,与广州的联系也愈发紧密,城市价值不断提升。“风物长宜放眼量”,清远这个市场,值得长线投资者和自住客户关注。


乐居:广清新城、燕湖新城、飞来湖新城……热点板块层出不穷,你能给购房者一个置业建议吗?


徐鹏:不同板块有不同的价值,适合不同的购房者。清远各板块的价值高低,主要取决于两个方面,一是与广州联系的紧密程度,二是在目前的城市体系里的功能。综合来讲,临广板块价值较高,燕湖新城次之。


如果你是广州客户,希望投资与自住兼备,那么,有“广州后花园”之称的广清新城,为你提供常住功能的同时,还能让你享受未来较大的升值潜力。但如果你是本地高端客户,希望在城区改善自己的居住条件,那么被誉为“清远的珠江新城”的燕湖新城值得考虑,特别是燕湖新城滨江的地段。此外,兼具成熟商业与良好生态的飞来湖,“上车”门槛较低的东城、清新板块,也都有自己的优势,能满足不同层次客户的需求。


乐居:今年以来,开发投资高速增长,销售面积大幅下降,待售面积小幅增长……一连串关键词,为市场增添了几分焦虑的同时,也让人联想起曾经困扰清远楼市的“高库存”危机。那么在你看来,历史会重演吗?


徐鹏:我们首先要搞清楚为什么清远曾经出现“高库存”。那时的清远楼市是一个以本地和下面的县区客户为主力的独立、封闭的市场,客户来源单一,去化慢,很容易形成堰塞湖。如今,随着广清双城互联互通,楼市已发生巨大变化。和广州以及广州周边的佛山、东莞比较,清远房价在相当长的时间内会是洼地,外来客户已经是这个市场上一支重要力量。经历一年以上的调整期之后,相信清远楼市的供给侧会更有序。加上已经打开了外地客的市场,需求侧更广阔,供需之间的矛盾不会再像“高库存”时期般突出。调剂的空间更大了,市场将更加稳健。


乐居:新货扎堆上市,下半年楼市竞争将愈演愈烈,你们又会以怎样的姿态来迎接即将开始的下半场?下半年会给购房者带来哪些值得期待的产品?


冯少艳:下半年,方圆房服所服务的全新楼盘,涵盖东城、临江、燕湖新城等板块。位于东城的星荟天城,首推117-145㎡三至四房改善型户型,现已在城市广场开设展点,预计在四季度开售。东城是极具潜质的板块。首先,东城有地有空间,不少外地开发商首进清远都选择落子东城;其次,随着四桥、五桥开通,东城与燕湖新城的联系将更加紧密,连接高铁、广清城轨都比其它板块更为便利。


另外,位于临广板块的一线江景盘——福泰阳光天城也值得期待。八十多平米的小户型也能拥有一线江景,这在江景盘中极为罕见。


还有几个项目也会在第四季度陆续亮相,我们希望通过我们专业的服务,能促进清远楼市的发展。


来源 | 清远楼市发布